İzmir'de Evinizi Satarken Dikkat Etmeniz Gerekenler: Fiyatlama, Belgeler ve Tapu Süreci
Blogda bugüne kadar çoğunlukla ev alanlar için yazdım. Oysa her alım satımın bir de öbür tarafı var: evini satmak isteyen ev sahibi. İzmir'de yıllardır satıcılarla birlikte çalışıyorum ve bir şeyi net gördüm: Aynı evi bir satıcı birkaç haftada iyi bir bedelle satarken, bir başkası aylarca ilanda bekleyip sonunda pazarlıkta çok şey kaybedebiliyor. Aradaki farkı çoğu zaman evin kendisi değil, satış sürecinin nasıl yönetildiği belirliyor.
Bu yazıda evinizi satmaya karar verdiğiniz andan tapu devrine kadar dikkat etmeniz gereken her adımı anlatıyorum.
Satış kararını netleştirin
İlana çıkmadan önce kendinize birkaç soru sorun. Ne kadar sürede satmak istiyorsunuz? Satıştan elde edeceğiniz parayla yeni bir ev mi alacaksınız? Evde kiracı var mı? Bu soruların cevabı hem fiyat stratejinizi hem de pazarlık payınızı belirler.
Acelesi olan bir satıcı ile zamanı olan bir satıcı aynı fiyatla piyasaya çıkmamalı. Yeni ev alımına bağlı bir satış yapıyorsanız iki işlemin zamanlamasını birlikte planlamak, sonradan iki ev arasında kalmanızı engeller.
Kiracılı ev satışı
Evinizde kiracı varsa satış, kira sözleşmesini kendiliğinden bitirmez. Yeni malik, mevcut sözleşmeyle birlikte evi devralır. Bu nedenle kiracınızla açık iletişim kurun, gösterim saatlerini önceden konuşun ve evi alan kişinin oturmak için mi, yatırım için mi aldığını baştan değerlendirin. Kiracılı daireler yatırımcıya, boş daireler ise kendi oturumu için ev arayana daha kolay satılır.
Doğru fiyatlama, satışın yarısıdır
Satıcıların en sık yaptığı hata, evi duygusal değerle fiyatlamak. Sizin için o evin anıları paha biçilemez, ama alıcı aynı sokaktaki benzer dairelerle karşılaştırma yapar.
Sağlıklı bir fiyat için şunlara bakın:
Benzer satışlar: Aynı mahallede, benzer yaşta ve metrekarede, son dönemde gerçekten satılmış daireler. İlandaki fiyat ile satılan fiyat çoğu zaman aynı değildir.
Evin artıları ve eksileri: Kat, cephe, manzara, otopark, asansör, site imkânları ve bina yaşı fiyatı doğrudan etkiler.
Banka ekspertizi: Alıcıların önemli bir kısmı konut kredisi kullanır. Ekspertiz değerinin çok üzerinde bir fiyat, kredili alıcıyı baştan eler.
Piyasadaki rakip ilanlar: Sizin evinizle aynı alıcıya hitap eden ilanlar hangi fiyattan duruyor?
Piyasanın üzerinde fiyatla ilana çıkan ev, ilk haftalarda ilgi görmez. Sonra fiyat düşürülür, ama ilan artık "uzun süredir satılamayan ev" olarak algılanır. Doğru fiyattan başlamak, çoğu zaman yüksekten başlayıp inmekten daha fazla kazandırır.
Belgelerinizi önceden hazırlayın
Alıcı bulduktan sonra belge eksiği yüzünden satışın haftalarca gecikmesi, en sık karşılaştığım sorunlardan biri. Aşağıdaki belgeleri ilana çıkmadan önce hazırlamanızı öneririm:
Tapu bilgileri: Tapunun kat mülkiyetli mi, kat irtifaklı mı olduğu, hisse durumu ve üzerinde ipotek, haciz veya şerh olup olmadığı. e-Devlet üzerinden tapu bilgilerinize ulaşabilirsiniz.
Zorunlu deprem sigortası (DASK): Tapu devri için geçerli bir DASK poliçesi istenir.
Emlak vergisi ve rayiç bedel: Belediyeden emlak vergisi borcunuz olmadığını gösteren yazı ve rayiç bedel bilgisi.
Enerji kimlik belgesi: Konut satışlarında istenebilen bu belgeyi önceden çıkarmak süreci hızlandırır.
İskân ve proje bilgileri: Yapı kullanma izni ve onaylı proje, özellikle kredili alıcılar için önemlidir.
Aidat ve site borcu: Site yönetiminden borcunuz olmadığına dair bilgi.
Evin üzerinde ipotek varsa, satış bedelinin bir kısmıyla borç kapatılıp ipoteğin aynı gün kaldırılması mümkündür. Bunun için bankanızla önceden görüşüp süreci planlamak gerekir.
Evi satışa hazırlayın
Alıcı, evi ilk gördüğü birkaç dakikada kararının büyük kısmını verir. Büyük tadilatlara girmeden de evinizi çok daha çekici hâle getirebilirsiniz.
Sadeleştirin: Fazla eşyayı, kişisel fotoğrafları ve dolapları dolduran eşyaları azaltın. Alıcı kendini o evde hayal edebilmeli.
Küçük onarımları yapın: Damlayan musluk, kırık kulp, kabaran boya ve yanmayan lambalar alıcının gözünde "bakımsız ev" izlenimi yaratır.
Işık ve koku: Gösterimden önce perdeleri açın, evi havalandırın. Aydınlık ve ferah bir ev her zaman daha iyi karşılanır.
Profesyonel fotoğraf: İlanların büyük kısmı internette inceleniyor. Kötü fotoğraf, iyi bir evi bile görünmez kılar.
İlan ve gösterim süreci
İlanınızda evin gerçek özelliklerini açık ve dürüst yazın. Eksikleri saklamak, gösterimde güven kaybına ve pazarlıkta geri adıma yol açar. Metrekare, kat, bina yaşı, ısınma tipi ve aidat bilgisi mutlaka ilanda olmalı.
Gösterimlerde alıcıyı yalnız bırakın, sorularını dürüstçe cevaplayın ama evi aşırı övmeyin. Ciddi alıcıyı tanımak da önemli: Kredi ön onayı almış, bütçesini netleştirmiş ve birkaç ev gezmiş alıcı ile sadece bakmak için gelen ziyaretçiyi ayırt etmek zaman kazandırır.
Pazarlık, kapora ve sözleşme
Alıcıyla fiyatta anlaştıktan sonra her şeyi yazılı hâle getirin. Kapora alınacaksa miktarı, tapu devrinin ne zamana kadar yapılacağı, evin hangi tarihte teslim edileceği ve taraflardan biri vazgeçerse ne olacağı açıkça yazılmalı. Sözlü anlaşmalar, en sık anlaşmazlık çıkan konudur.
Vergi ve masraflar
Satış öncesinde masraflarınızı bilmek, elinize geçecek net tutarı doğru hesaplamanızı sağlar.
Tapu harcı: Satış bedeli üzerinden hem alıcı hem satıcı için ayrı ayrı alınır; taraflar farklı bir paylaşımda anlaşabilir.
Döner sermaye ücreti: Tapu işlemi sırasında ödenir.
Değer artış kazancı vergisi: Konutu edindiğiniz tarihten itibaren beş yıl dolmadan satarsanız, elde ettiğiniz kazanç için değer artış kazancı vergisi doğabilir. Kendi durumunuz için mutlaka bir mali müşavire danışın.
Danışmanlık hizmet bedeli: Bir gayrimenkul danışmanıyla çalışıyorsanız, bu bedel yetki sözleşmesinde baştan yazılı olarak belirlenir.
Tapu devri günü
Tapu randevusu e-Devlet üzerinden Web Tapu ile ya da tapu müdürlüğünden alınır. Randevu günü alıcı ve satıcı kimlikleriyle birlikte tapu müdürlüğünde hazır bulunur, harçlar ödenir ve imzalar atılır. Satış bedelinin güvenli şekilde aktarılması için ödemeyi tapu işlemiyle eş zamanlı planlayın. Elden yüklü nakit taşımak yerine banka üzerinden yapılan ödemeler hem sizi hem alıcıyı korur. Güncel düzenlemeleri tapu randevusunu almadan önce mutlaka kontrol edin.
Ev alan tarafın nelere dikkat ettiğini bilmek, satıcı olarak sizi de bir adım öne taşır. Bunun için Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli? rehberime göz atabilirsiniz. Satıştan elde ettiğiniz parayı yeniden değerlendirmeyi düşünüyorsanız İzmir'de Gayrimenkul Yatırımı yazım da işinize yarayabilir.
Sık sorulan sorular
Evimi satmak ne kadar sürer?
Bu tamamen fiyat, konum ve evin durumuna bağlı. Doğru fiyatlanmış, belgeleri hazır ve iyi sunulmuş bir ev genellikle çok daha kısa sürede alıcı bulur. Satışı en çok uzatan şey yüksek fiyat ve eksik belgedir.
İpotekli ev satılabilir mi?
Evet. İpotek, satış bedelinin bir kısmıyla kapatılıp tapu devri sırasında kaldırılabilir. Bunun için bankadan borç kapama yazısı almak ve tapu günü bankayla koordineli çalışmak gerekir.
Kiracılı evi satarsam kiracı çıkmak zorunda mı?
Hayır. Satış, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik sözleşmeyi devralır. Yeni malikin kendi ihtiyacı için tahliye talebi ise kanundaki şartlara ve sürelere bağlıdır.
Evimi danışmanla mı satmalıyım, kendim mi?
Kendiniz de satabilirsiniz, ancak doğru fiyatlama, alıcı eleme, belge takibi ve tapu sürecinin yönetimi ciddi zaman ve tecrübe ister. Bir danışmanla çalışmak, özellikle bu süreçleri ilk kez yaşayan satıcılar için hem zaman hem de pazarlık gücü kazandırır.
Evinizi satmayı düşünüyorsanız
İzmir'de evinizin bugünkü piyasa değerini birlikte değerlendirmek ve satış sürecini baştan sona planlamak için bana her zaman ulaşabilirsiniz.
Gurbet Kaya | STA Gayrimenkul
Telefon: +90 541 590 03 60
E-posta: gurbet.kaya@stagayrimenkul.com.tr
Adres: Gazi, Millet Cd. No:2 D:305, Gaziemir / İzmir
Yorumlar